来源：经济观察网
（安居园博公寓图片来源：受访者供图）
经济观察网实习记者柳玉琳编辑张雅楠
今年2月，小林搬进了新房。在此之前，他有着超过10年的租房经历，其中，最后一年的租房时光尤其不同。
年1月，小林在朋友圈里看到一则园博公寓的招租广告，“当时人还不多，比较好租”，他租下了一间45平方米的一室一厅，有厨房、卫生间和阳台，当月就搬进去了。
园博公寓是厦门国企安居集团旗下长租公寓品牌——叩叩公寓旗下项目之一，另一个项目为附近的珩琦公寓。这两个项目都主要面向厦门市新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，对个人租户要求年龄在18-60岁之间。项目公寓运营目标是，让在厦青年人既“租得起”又“住得好”。
在这里租房按照合同来，每年的租金涨幅也被限制，房东不会突然要求退房，这是小林比较满意和放心的地方。“园博公寓的居住体验和我租过的房子比，算不错的了”，小林说，“安居公寓对刚来厦门发展的年轻人很友好，还是值得鼓励的。”
安居·叩叩公寓目前集中在厦门集美区新城，紧邻软件园三期人口密集区域、办公楼聚集地及大型科技/工业园区周边。
小林就在电子城上班，有BRT可以直接到岛内，上班方便，和小林一样，很多岛内和软三的上班族都住那边。在生活方面，“楼下就有小卖部和快递点，附近有朴朴超市，旁边开了商城，还有万科里”。
当然，小林也偶尔遇到一些小问题。他居住的中间套房子，有时光线不好，夏天电费会有点多，插座也时不时容易坏，但因为水电都是民用的，小林觉得还算有优势。
小林不知道的是，他租住过的园博公寓和附近的珩琦公寓正是今年8月份上市的中金厦门安居REIT的底层资产，是厦门市发展保障性租赁住房公募REITs的新试点。
从酝酿到上市
年8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs——中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT均已上市。上市首日，3只保租房/保障房公募REITs均实现30%的涨幅，市场热度持续升温。
中金厦门安居REIT项目是福建省首单公募基础设施REIT，原始权益人为厦门安居集团有限公司，从酝酿、筹建到上市，项目用时近10个月左右。
年11月，厦门市市长*文辉召开专题会议，提出将厦门安居集团的保障性租赁住房作为发行公募REITs优先考虑项目，成立市*府工作专班，指导、推动此项工作。12月，厦门安居集团成立保障性租赁住房REIT工作专班，由董事长任组长、相关部门负责人作为组员共同推进。
厦门安居集团相关负责人表示，今年3月至5月，中介机构近40号人同时进驻安居集团，开展尽调、申报等工作。
中介机构人员根据业务性质分为税务组、审计组、评估组、银行组、运营组、权证组等小组。多组联动，从申报厦门市发改委REITs项目储备库到中介机构正式进场、资产重组、报经厦门市发改委、国家发改委审核和中国证监会、上海证券交易所审核，前后历时半年左右。
“为确保中金厦门安居REIT顺利发行，从5月起，安居集团及中金公司连续数月举办线上线下路演，并多次组织投资人前往项目现场考察交流，拟发行的底层资产获得投资者的高度认可。”厦门安居集团相关负责人回忆。
7月中旬，中金厦门安居REIT项目状态在上交所网站显示为“通过”，标志其成为国内首支获得上交所审核通过的保租房基础设施REITs项目。8月初的网下询价，中金厦门安居REIT项目的认购倍数约为倍。
正式发售阶段，投资者热情延续，中金厦门安居REIT发行基金总份额5亿份，发行价为2.60元/份，募资总计13亿元。其中，网下投资者和公众投资者的有效认购份额分别约为.5亿份和81.42亿份，配售比例分别为0.94%和0.69%。厦门安居集团相关负责人认为，厦门安居REIT成功发行对现有融资渠道进行了有效的补充与完善。
底层资产对标新市民群体
中金厦门安居REIT的底层资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，两处公寓都属于年3月竣工的新小区，之间的骑行距离约3公里左右。
两个项目均为保租房，面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，两个小区紧邻商业核心区和人才办公区。
园博公寓米内有公交BRT1号线产业研究院站，过杏林湾大桥即是杏林湾商务运营中心，周边一公里内有IOIMALL、厦门集美世茂广场、云城万科里等购物商场和华侨大学。
珩琦公寓位于集美区珩琦二里，距离地铁1号线集美大道地铁站步行距离仅米左右，紧邻软件园三期办公楼聚集地。
珩琦公寓内部受访者供图
两处公寓以中小户型为主，较符合新市民群体承租特点。园博公寓和珩琦公寓分别有房源套和套，在合计套公寓中，30平方米的单身公寓、45平方米的一室一厅和60平方米的两室一厅套数占比分别为33.3%、61.3%和5.4%。
根据厦门市相关规定，保障性租赁住房可以直接面向个人配租，也可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合条件的对象入住。招募书显示，截至年3月末，个人租赁合同涉及房源套，占比88.9%；企业租赁合同涉及房源套，占比11.1%。
企业租户优先选取的是厦门市重点支持行业中的重点企业，或引进及培养重点人才的企业。目前主要合作的园区和企业为位于项目周边的厦门市软件园三期园区、杏林湾商务运营中心、中国科学院研究下属所、厦门产业技术研究院、厦医院等。
“新市民群体的年龄要求在18-60岁之间。”厦门安居集团相关负责人表示，目前租户以青年人为主，两个项目合计35岁及以下租户的占比约93%。另外，租户来源也较为广泛，厦门市的租户占比为仅为2.5%，7成为来自福建省其他地区的租户，其次是省外的租户。
厦门市在保障性租赁住房发展模式上有过不同阶段的尝试，早在年发展“市级公共租赁住房”时就推出对新市民，特别是专业技术人才、稳定就业的外来人员等中等收入或者中高收入人群的住房保障。
厦门安居集团相关负责人介绍，厦门市的保障房与国家层面的公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三房”为主体的住房保障体系虽在名称上未一一对应，但覆盖面一致。其中，面向新市民的市级公共租赁住房对应的正是国家层面的保障性租赁住房。本次两项底层资产项目此前也属于市级公共租赁房性质。
租金优惠力度略低，出租率仍居高
目前，园博公寓和珩琦公寓两个项目，由厦房租赁作为外部管理机构提供运营管理。
根据招募书，中金厦门安居REIT底层资产的租金优惠力度并不大，相比于同样以保障性租赁住房为底层资产的红土深圳安居REIT的六折租金优惠，园博公寓和珩琦公寓两个项目的租金仅按低于同地段同品质的市场化租赁住房租金的95%执行。
据厦房租赁数据，园博公寓和珩琦公寓两个项目年3月的月平均租金单价为32.35元/平方米和30.52元/平方米，此前年6月的月平均租金单价为31.04元/平方米和29.18元/平方米，期间增长4.22%和4.59%。
另外，外部管理机构可以按不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%的调价增幅标准，在后续年度进行租金调价。
招募书预测数据显示，基础设施项目年租约期外的租金年增长率预计为2.50%。
在略低的租金优惠力度下，园博公寓和珩琦公寓的出租率仍然居高。厦门安居集团相关负责人表示，“园博公寓和珩琦公寓，两个项目都一房难求，出租率已接近饱和。”截至年3月末，园博公寓出租率达99.42%，珩琦公寓项目出租率达99.11%。
同时，候选人排号情况也显示出两个租房项目的火热程度。厦房租赁曾于年7月开通
目前，在指定预约平台“安居·叩叩”上，园博社区显示已满租，园博社区和珩琦社区的预约均暂未开放。
运营成本主要包括固定和浮动两大成本。其中，固定运营成本主要由店长和管家服务对应的人工成本、项目办公场所行*办公费、运营人员交通费和通讯费、长租公寓系统使用费和网络及网络维护费等构成；浮动运营成本主要有空置物业费、公维金、公摊水电费，项目运营推广费、日常修理费及修理材料，保洁费等。
市场化运营灵活
相比于京保REIT和红土深圳安居REIT底层资产基本接近3年的租赁期限，园博公寓和珩琦公寓与租户签订的租赁合同约定的租期一般为1年。根据招募书，截至年3月末，项目95%以上的租约将集中于年及年到期。
厦门安居集团相关负责人表示，目前厦门品牌长租公寓行业一般客户居住平均周期为6-8个月，“我们为客户提供一年一签的租赁合同，有效降低客户违约成本。”
租客小林也提到，在房租到期前，会有管家提前一个月询问是否需要续租，只要符合条件到期签约就可以无限期居住下去，比较方便。如果是自己提前搬走，则是扣一个月的租金。据了解，目前两个项目的平均续租率在86%左右。
同时，不同于京保REIT底层资产公租房的集体配租安排，中金厦门安居REIT的配租也更具市场化特点。
“项目以市场化品牌公寓模式，面向社会招租，招租及续租工作纳入日常工作中。”厦门安居集团相关负责人介绍，如项目有可租房源，将在安居·叩叩平台内设置可预约时间及可接待人数，可通过
承租人需要在平台内完成身份证实名认证后方可进行预约，根据预约时间到现场看房，双方确认房源状态后即可签约，每人仅限承租一套房源，从预约到入住约一周内办结。预约平台的工作人员在电话中也表示，客户从约到房源到办理入住，最快可当天完成。
此外，项目的租金优惠也有一定的弹性空间。
“作为厦门市保障性租赁住房项目，为解决厦门市无房的新青年群体的基础居住需求，助力集美区企业招人、用人和留人，对特定园区的企业和承租较多房源的企业可给予一定租金优惠。”厦门安居集团相关负责人表示。
租客小林还曾享受过9折的优惠力度，“当时我们是第一批租户，所以给的折扣比较大，租金大概是1元/月，朋友住的两室一厅在2元/月左右”。
小林认为，相比于租金优惠，安居公寓治愈的更多是房客的“隐伤”。“小区里面要交物业费，大概3块钱一平，实际租金没有比外面城中村和小区便宜。但是环境和管理以及居住体验都会比城中村好很多。相比个人房东，这种国企公寓都是按合同来，签约之前什么事情也会跟你说，比较正规。每年涨房租也被限制，也不会突然要卖房。退房什么的都比较方便，一切按照正常的合同走。”
考虑三种扩募方式
“通过保障性租赁住房REITs，安居集团成为真正意义上保障房的资本运作平台。”厦门安居集团相关负责人表示，公司将净回收资金作为保障性住房项目资本金，通过配套贷款、发债完成项目建设。待保障性租赁住房稳定运营并达到一定收益率之后，通过REITs资本运作平台回笼资金，继续投入新的保障性住房建设项目，如此循环往复，形成系统性工程。
厦门安居集团相关负责人介绍，本次募集资金拟投资项目包括但不限于浯家公寓、龙秋公寓、洪茂一期及龙泉公寓（龙泉一期、龙泉二期）、林边公寓、美峰公寓和古地石公寓。其中，浯家公寓合计已纳入省级和国家公租房计划，龙秋公寓已部分纳入省级和国家公租房计划，洪茂一期及龙泉公寓（龙泉一期、龙泉二期）正在申请列入福建省公租房项目清单。
截至10月底，集美-洪茂一期项目正在进行主体结构施工；翔安-浯家公寓项目正在进行各专项验收；同安-龙秋公寓项目正在进行室内装修和室外工程，其中装修完成95%，外墙涂料完成%，室外景观完成85%；同安-泉一期项目A1-1地块正在进行主体结构施工，A1-2地块正在进行地下室结构施工。同安-龙泉二期项目正在进行基坑支护工程施工。
“在保障性租赁住房REITs推出之前，稳定运营的保障性租赁住房缺乏有效的盘活手段，导致投资无法退出，使得投资资金在存量项目不断沉积而后续投资资金匮乏。”厦门安居集团相关负责人表示。
其实，REITs不仅是盘活存量，服务于一次性的融资需求的工具。通过REITs扩募机制，即REITs发起募集之后的再次募集，企业可以增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。
据厦门安居集团相关负责人介绍，安居集团持有的租赁住房较为充沛，且目前市场上存在可合作的潜在外部资产，所以扩募方式可考虑以下三种：选择安居集团的资产进行扩募、选择外部资产进行扩募和将安居集团资产及外部资产同时进行扩募。
“截至年9月28日，我国REITs市场已有5单产品发布扩募的相关公告及方案，我国基础设施公募REITs扩募的法规及执行细则已清晰，扩募的可操作性较高。”厦门安居集团相关负责人称，“下一步安居集团将做好扩募工作的规划，尽早启动相关准备工作。同时做好存量资产的梳理，按照首发要求进行运营和管理，做好与外部资产原始权益人的沟通，把握投资机会。”
租赁住房供不应求
厦门市在经济发展、环境优势的带动下，吸引不少本地及外来人口在厦置业。WIND数据显示，截至年3月末，厦门市二手住宅挂牌均价已经达到元/平方米。
另外，据厦门市统计局数据，年，厦门市的城镇化率为90.1%，全市常住人口共计万人。其中，集美区常住人口达.8万人，占比位居厦门市第一。早在年九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，厦门就被列入首批试点单位。
除常住人口外，年至年，厦门市每年新增就业人员数量逐年提高，16所高等院校在读学生数量也呈逐年上升趋势。根据《厦门市住房发展规划（-年）》（以下简称《规划》）预计“十四五”期间，厦门每年人口净流入约10万人。
较高的住宅销售价格、持续的净人口流入，加剧了厦门市租赁住房市场的需求矛盾。
而在租赁住房供给上，《规划》中说明，厦门市现有住房租赁基础数据尚待完善，全市总体可租赁房源、个人及二房东运营管理的房源均无法准确定量。
不过可以确定的是，目前厦门市住房租赁市场供给的结构性问题依然存在。*府所有的闲置直管公房、安置房，存量非住宅等转化成租赁住房存在瓶颈，房源转化通道尚未完全打通。
另一方面，厦门市人口分布与租赁房源供给也存在错配。机构化租赁房源主要的目标客群偏向中高收入群体，对中低收入群体保障力度较弱，尤其是在厦门“岛内大提升，岛外大发展”战略下，城中村城边村面临大拆迁，原本可承载大量外来人口、低价城中村房源短期内大量减少，且过渡期拆迁户产生新的租赁需求，人多房少再次加剧了供需不均衡，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。
《规划》（公示稿）指出，厦门市住房租赁市场有待加快发展，保障性住房覆盖率有待提升。
据招募书，截至年4月24日，厦门市住房保障和房屋管理局已发放保障性租赁住房项目认定书的项目共计16个，其中已入市项目8个，集美区已入市项目仅有园博公寓项目和珩琦公寓项目。
《规划》中提到，要发挥国有企业引领带动作用，鼓励本地国有住房企业组建住房租赁公司，支持其通过新建租赁住房、盘活闲置存量住房、借助*府资产或自有资产进行改造等多种途径，采取自行或委托专业化住房租赁企业代为经营等方式，开展国有存量住房的规模化租赁业务。同时，要加大金融支持力度。支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）试点，在试点后尽快形成规模。